مستاجران زیر بار گرانی
دولت سیزدهم پس از تجربه دولت قبل باز هم سراغ اتخاذ سیاست تعیین سقف افزایش اجاره‌بها رفت و تاکید کرد که هرگونه افزایش رقم اجاره‌بها بیش از سقف تعیین‌شده، تخلف است. براساس جزئیات جلسه تنظیم بازار که به ریاست معاون اول در تاریخ 29اردیبهشت‌ماه سال1401 برگزار شد، سقف افزایش اجاره‌بهای مسکن در سال۱۴۰۱ نسبت‌به اجاره‌بهای سال ۱۴۰۰، در تهران حداکثر ۲۵درصد، در کلانشهرهای بالای یک‌میلیون نفر جمعیت ۲۰درصد و سایر شهرها ۱۵درصد به تصویب رسید. براساس این مصوبه، سازمان تعزیرات حکومتی مکلف شد تا با مشاوران املاک متخلف که این سقف افزایش را رعایت نکنند، برخورد کند، برخلاف سال گذشته که مصوبه سقف اجاره‌بها برای قراردادهای تمدیدی در نظر گرفته شده بود، به استناد اخبار مخابره‌شده از ستاد تنظیم بازار، در سال جاری این سقف برای همه قراردادهای اجاره اجرا می‌شود. به معنای دیگر براساس قانون، هیچ موجری در هیچ شرایطی حق افزایش بهای اجاره خود بیش از سقف تعیین‌شده را ندارد. به اعتقاد بدنه کارشناسی کشور، نبود ضمانت اجرایی مناسب یکی از مهم‌ترین دلایل رعایت نشدن سقف اجاره‌بهاست، بر این اساس، مهم‌ترین گام برای اجرای چنین مصوباتی وجود سامانه اطلاعاتی قوی است. در این راستا، محمد حمیدزاده، کارشناس حوزه مسکن می‌گوید: وقتی سامانه‌های مهمی مانند سامانه ملی املاک و اسکان به‌طور کامل مورد توجه قرار نگیرد، طبیعتا نمی‌توان انتظار ساماندهی بازار مسکن را داشت. خلأ حضور یک سامانه قوی اطلاعاتی از طرق مختلف ازجمله عرضه نشدن مسکن‌های خالی و همچنین نبود اطلاعات مشخص از وضعیت سکونت افراد و همچنین ناتوانی در شناسایی مالیات بر اجاره از موجران زمینه نابسامانی بازار مسکن را مهیا می‌کند.
علاوه‌بر مساله نبود زیرساخت اطلاعاتی، خلأ حضور ضمانت‌های اجرایی قوی عامل دیگری رعایت نشدن قانون سقف افزایش اجاره‌بهاست. در این راستا با وجود اینکه معاون اول رییس‌جمهور خواستار درنظرگرفتن تمهیدات قانونی جهت برخورد با متخلفان شد اما هنوز هیچ سازوکاری برای برخورد با افرادی که این قانون را رعایت نمی‌کنند وجود ندارد.
در این رابطه حمید بهزادی، کارشناس حوزه اقتصاد در بیان پیشنهادی می‌گوید: الزام ثبت همه قراردادهای اجاره در سامانه ملی املاک و اسکان و همچنین باطل کردن مجوز فعالیت مشاوران املاکی که قرارداد بالای سقف تعیین‌شده می‌بندند، می‌تواند در اجرای این قانون موثر واقع شود.
به گفته بهزادی، مساله اجاره‌بها و اتکا به سیاست‌های تعیین سقف بدون ورود مستقیم دولت و ضمانت‌های اجرایی قوی پیاده‌سازی نمی‌شود.
سقف ٢۵درصدی افزایش اجاره‌بها اجرا نشد
عضو کمیسیون عمران مجلس گفت: درحال‌حاضر در برخی از کلان‌شهرها نیمی از مردم مستاجر شده‌اند اما در سطح کل کشور آمار نشان می‌دهد ٣۵ تا ۴٠درصد از خانوارها مستاجر هستند.
مجتبی یوسفی درباره افزایش جهشی اجاره‌بها و اقدامات دولت برای کنترل بازار اجاره و رهن افزود: یکی از مولفه‌های اقتصادی مرتبط با سبد خانوار مسکن است و مسکن هم تابع شرایط اقتصادی است و با سایر مولفه‌های اقتصادی مانند تورم، نقدینگی، بازارهای موازی و ... یک موضوع بسیار تاثیر در بازار مسکن عرضه و تقاضاست و براساس طرح جامع مسکن که در سال ٩۴ ابلاغ شد، سالانه به تولید یک‌میلیون مسکن نیاز داریم.
عضو کمیسیون عمران مجلس با اشاره به جمعیت مستاجران کشور گفت: طبق آمار رسمی سال٩۵، در کشور ۶.۵میلیون خانوار مستاجر داریم اما درحال حاضر در برخی از کلان‌شهرها نیمی از مردم مستاجر شده‌اند اما در سطح کل کشور آمار نشان می‌دهد ٣۵ تا ۴٠درصد از خانوار مستاجر هستند و از سوی دیگر، در هفت سال دولت گذشته اقدام موثری در بخش مسکن انجام نشد.
یوسفی با بیان اینکه درحال‌حاضر تعادل عرضه و تقاضا در بازار مسکن بهم خورده و باید با قانون مالیات از خانه‌های خالی در کوتاه‌مدت تعادلی را در بازار اجاره و رهن ایجاد کنیم، اظهار داشت: قانون مالیات بر خانه‌های خالی که جریمه سوداگران در حوزه مسکن محسوب می‌شود هم از سال٩۴ به اجرا نرسیده است.
وی ادامه داد: اصلاح و بازبینی در سال٩٩ روی این قانون انجام شد اما تا به امروز این قانون به اجرا نرسیده و اساسا زیرساخت‌های اجرای آن وجود ندارد و سامانه‌ها برخط نیستند. سامانه‌های مانند اسکان و املاک هم به‌تنهایی نمی‌توانند به اطلاعات موردنیاز برای اجرای این قانون را تامین کنند و سایر سامانه‌ها مانند ثبت اسناد و شهرداری و صدور پروانه باید به یکدیگر متصل شوند و تا اطلاعات موردنیاز برای شناسایی خانه‌های خالی به دست آید.
یوسفی تاکید کرد: هرچند عمده مشاوران املاک شریف هستند اما بخشی از این صنف به سوداگری بازار مسکن دامن می‌زنند و باید مشخص شود که یک مشاور املاک یک ملک را در بازه زمانی مشخص چند بار معامله می‌کند تا فعالیت دلالی این افراد کنترل شود.
این عضو کمیسیون عمران مجلس گفت: معتقدم اجرای قانون جهش تولید و افزایش عرضه در بازار مسکن می‌تواند در ایجاد تعادل بین عرضه و تعادل موثر عمل کند و نباید در این شرایط تصمیمات غیراجرایی مانند تعیین سقف افزایش اجاره بها تا ٢۵ درصد اعمال شود و دیدیم که این مصوبه هم اجرایی نشد. این تصمیمات راه‌حل بازار مسکن و اجاره نیستند. در بلندمدت راهکار بازارها اجاره افزایش تولید و عرضه و در کوتاه‌مدت اجرای قانون مالیات در بازار مسکن است.
تورم اجاره به مراتب بالاتر از تورم عمومی
تورم اجاره طبق آخرین آمار رسمی مربوط به میانه بهار امسال، بعداز بازگشت خفیف از قله تاریخی - حدود ۵۲درصد در اواسط زمستان پارسال- درحال‌حاضر روی سطح ۴۶درصد ایستاده به این معنا که روند کاهش دما در این بازار متوقف شده است.
بااین‌حال، میزان تورم اجاره به‌مراتب بالاتر از تورم عمومی و تورم مسکن است و این نامعادله نادر در بازار مسکن باعث شده است هزینه اجاره‌نشینی از استطاعت اکثریت مستاجرها فراتر رود.
سه علت اصلی در شکل‌گیری این سطح از تورم اجاره نقش دارد. تنظیم واقعی بازار اجاره مسکن- و نه تنظیم کاغذی یا دستوری- نیازمند سیاست گذاری مناسب است.
مستاجر‌های پایتخت‌نشین در مواجهه با ادامه تشنج در بازار اجاره‌بها، پناهگاه جدیدی برای خود ایجاد کردند. بررسی رفتار مستاجران در بازار پرالتهاب اجاره مسکن تهران نشان می‌دهد پس از «مهاجرت به شهرهای بزرگ حومه مانند کرج»، دومین واکنش گروهی از مستاجران به تب بالای اجاره‌بها به‌شکل «اجاره‌نشینی مشارکتی» در بازار مسکن مشهود شده است. مقصود از اجاره‌نشینی مشارکتی، سکونت دو خانوار در یک آپارتمان اجاره‌ای، حتی در برخی محله‌های گران‌قیمت شهر نظیر بخش‌های غیرمصرفی واقع در مناطق یک و دو است.
تحقیق میدانی از فعالان بازار اجاره مسکن نشان می‌دهد در بهار امسال گروهی از مستاجران که توان پرداخت اجار‌ه‌های افزایش‌یافته در محله‌های مختلف تهران را نداشته‌اند و درعین‌حال بنا به دلایل مختلف «مهاجرت از تهران به حومه» نیز انتخاب آن‌ها نبوده است، ناگزیر واکنش دیگری به بازار ملتهب اجاره‌بها نشان دادند و آن سکونت در خانه‌های اجاری مشترک بود.
با توجه به جزئیات ذکرشده، مرور بازار اجاره در روزهای اخیر خبر از شرایط نامناسب مستاجران می‌دهد و این شرایط نیازمند تصمیم‌گیری دقیق دولت است تا ساماندهی بازار اجاره میسر شود.
